负债超600亿港元！知名房企清盘 市值仅剩12亿港元

近日，香港高等法院对华南城控股有限公司（01668.HK）作出清盘令，标志着这家以商贸物流园为主业的房企正式进入清算程序。截至2024年底，华南城总负债达609.44亿港元，而市值仅剩12亿港元，较巅峰时期的300亿港元缩水超96%。这一事件不仅暴露了房企在流动性危机中的深层困境，也为行业敲响了风险警钟。 清盘导火索：3.06亿美元债务违约与重组失败清盘的直接诱因是2024年4月到期的一笔3.06亿美元优先票据违约。债权人花旗国际作为美元债信托人，于2025年1月向香港高等法院提出清盘呈请。尽管华南城在后续数月中提出两版债务重组方案（包括本金削减30%、票息降至5%等），但关键债权人以“削债比例过低、增信资产估值水分大”为由否决，导致谈判破裂。法院最终认定其“无明确还款时间表及可信资金来源”，于8月11日正式颁令清盘。这一结果并非偶然。自2021年房地产行业下行以来，华南城销售持续低迷，2024年归属母公司净亏损达89.76亿港元，现金及现金等价物仅剩4114万港元，完全无法覆盖182.41亿港元的即期计息债务。更严峻的是，157.42亿港元借款已实质性违约，触发交叉条款导致94亿港元长期债务提前到期。 国资纾困失灵：输血70亿仍未能逆转困局华南城曾是最早获得国资纾困的房企之一。2021年底，深圳特区建发以19.09亿港元认购其29.28%股份，成为第一大股东，并通过资产收购、银团贷款等方式注入超50亿港元资金。例如，特区建发以12.57亿港元收购华南城物管公司50%股权，以50亿港元接盘西安华南城69.35%股权，并协调银行提供60亿港元流动资金贷款。然而，这些举措未能扭转根本困境。一方面，房地产行业整体低迷导致资产处置效果有限——西安华南城股权两次出售后，剩余30.65%股权仍未找到买家；另一方面，特区建发签署的“维好协议”被债权人质疑执行力度，最终因拒绝承担连带偿付责任，导致花旗国际提起诉讼，索赔14.07亿美元。 清盘程序与债权人权益分配根据香港《公司条例》，清盘人需优先处置资产并按顺序清偿债务：首先支付破产费用及员工工资，其次偿还有抵押债权人（如银行贷款及优先票据），最后是普通债权人（包括供应商、购房者等）。华南城逾1500万平方米的物流园区及土地储备虽具一定价值，但在市场低迷下估值可能大幅缩水，普通债权人回收率预计低于10%。值得注意的是，腾讯作为持股8.35%的第三大股东，其投资损失已基本确定；而特区建发作为大股东，不仅面临近70亿港元的资金沉淀，还可能因维好协议诉讼承担额外赔偿责任。 行业影响：国资纾困模式受挫，市场出清加速华南城成为继恒大后第二家资产规模超600亿港元的清盘房企，也是首家国资背景房企。这一事件对行业的影响深远：1. 融资环境进一步收紧：债权人对国资增信的信任度下降，其他困境房企的债务重组难度加大。2. 市场出清加速：中小房企生存空间压缩，资源加速向财务稳健的国企及优质民企集中。3. 政策导向调整：2025年中央虽推出降准、房贷利率下调等救市措施，但重点聚焦“保交楼”及行业整合，高负债房企难以直接受益。 购房者与供应商权益保障困境华南城的清盘使多方利益相关者陷入困境。在合肥、西安等地，业主因逾期交房发起集体维权，部分项目违约金累计已达购房款的50%。供应商方面，截至2024年底，华南城贸易应付款逾期达61亿港元，部分建材商已停止供货导致工地停工。尽管香港清盘程序要求保障劳动者权益，但普通债权人的清偿顺位靠后，实际偿付比例可能极低。 未来展望：行业转型与风险警示华南城的清盘揭示了房地产行业“高杠杆、高周转”模式的彻底失效。在政策调控与市场分化的双重压力下，房企需从规模扩张转向精细化运营，强化现金流管理与债务风险控制。对于投资者而言，需警惕陷入流动性危机的房企，尤其是依赖国资纾困但缺乏核心竞争力的企业。此次事件也为地方政府提供了警示：国资纾困需建立明确的退出机制与风险隔离措施，避免因单一项目风险拖累整体信用体系。未来，如何平衡市场化出清与社会稳定，将是房地产行业转型的关键命题。