上海八批次土拍收金198.77亿元

上海土拍现“冰火两重天”，徐汇滨江楼面价近15万/平方米刷新纪录
上海土地市场再次上演核心区热浪滚滚与非核心区寒风凛冽的并存大戏。

10月20日，上海2025年第八批次土地拍卖落下帷幕，6宗地块全部成交，收金198.77亿元。

本轮土拍呈现出明显的分化格局：徐汇滨江、静安苏河湾和杨浦滨江等核心区域地块竞争激烈，均溢价成交。

其中，徐汇滨江地块以14.85万元/平方米的楼面价刷新区域单价纪录；而非核心区域的徐汇华泾、宝山杨行及松江中山街道三宗地块则均以底价成交，反映出房企拿地策略在趋于理性。

01 市场分化
核心区域地块溢价成交，非核心区域底价出让

上海第八批次土拍共推出6宗地块，分布于徐汇滨江、静安苏河湾、杨浦滨江、徐汇华泾、宝山杨行及松江中山街道。

最终，3宗地块溢价成交，3宗地块以底价成交，共计成交金额198.77亿元。

这场土拍凸显了当前上海土地市场“核心热、外围稳”的格局。

核心区域地块竞争激烈，溢价率均低于20%，而非核心区域地块则只能以底价成交。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，这次有3幅市中心地块，按以往市中心地块的溢价率都不会太低，但是今天最高溢价率才14.69%。

这与上半年中心区溢价率动不动上20%相比，房企买地趋于保守。

02 焦点地块
徐汇滨江楼面价创纪录，苏河湾地块总价最高

本次土拍的当属徐汇滨江地块。该地块位于上海内中环之间，距黄浦江仅约800米。

周边文化资源密集，西岸艺术中心、美术馆群、龙华寺等文化地标环伺，且交通便捷。

徐汇滨江地块最终由中海地产以44.65亿元竞得，成交楼面价高达14.85万元/平方米，溢价率10%。

这一价格刷新了徐汇滨江板块的成交单价纪录。

静安苏河湾地块是本次土拍起始价最高的地块，达70.96亿元。该地块地处静安内环，距离苏州河约400米。

周边汇聚万象天地、四行仓库、大悦城、天后宫等商业与文化地标。

最终，该地块由招商局蛇口工业区控股股份有限公司、越秀地产股份有限公司等房企组成的联合体以77.37亿元总价竞得，楼面价8.14万元/平方米，溢价率9.03%。

杨浦滨江地块同样表现活跃，由保利置业集团有限公司以6.996万元/平方米竞得，溢价率14.69%，为本次土拍溢价最高的地块。

03 底价成交
三宗非核心地块均底价出让

与核心板块激烈竞争形成鲜明对比的是，徐汇华泾、宝山杨行及松江中山街道三宗地块均以底价成交。

徐汇华泾地块由上海徐房中城建设发展有限公司和上海汇成房产经营有限公司组成的联合体以底价26.51亿元竞得。

宝山杨行地块由苏州腾茂置业有限公司、上海杨行城市建设有限公司和上海宝冶集团有限公司组成的联合体以底价17.51亿元竞得。

松江中山街道地块由三家房企的联合体以底价6.56亿元竞得。

这三宗地块的底价成交反映出房企在当前市场环境下对非核心区域的谨慎态度。

04 房企策略
国企央企主导，联合拿地成趋势

本次土拍总计吸引参与企业20家左右，多为国企、央企。

除杨浦滨江和徐汇滨江地块外，其余四宗地块均为联合体拿地。

从竞拍企业数量来看，徐汇滨江、静安苏河湾和杨浦滨江三宗地块分别有3家、3家和4家竞拍企业（含联合体）参与竞拍，其余地块均仅1家参与。

业内分析指出，面对核心区与外围区域的分化，房企拿地策略也呈现明显差异。

头部房企如绿城、招商等继续聚焦核心区，凭借资金和产品优势争夺高价值地块；中小房企则倾向于合作开发或深耕二梯队板块以降低风险。

同策研究院联席院长宋红卫认为，随着“好房子”标准的落地，上海土地指标也在进一步优化，有些地块已经不再要求中小套的比例。

分工合作、风险共担模式下的房企联合参拍或将成为未来的趋势。

05 市场影响
优质地块释放叠加“好房子”新政

本轮优质地块的集中释放，正值上海9月份推出“好房子”新规之后。新政内容涵盖城市设计、环境品质、建筑功能等具体细节。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，总体来看，上海本轮土拍延续分化格局，核心区地块竞争相对激烈，创出楼面价新高。

而非核心区成交多以底价完成，反映出企业拿地仍然较为谨慎。

从供地结构与政策导向来看，优质地块的持续释放叠加‘好房子’新政落地，正推动楼市向品质提升转变，带动房地产市场信心温和修复。

中指研究院上海数据总经理张文静也认为，整体溢价率维持在15%以内，市场热度趋于平稳，预计土地市场的理性表现将逐步传导至新房销售市场。

从土拍结果来看，上海土地市场的分化格局仍在延续，核心区域地块备受追捧，非核心区域则相对冷清。

有业内人士分析，作为上海传统“地价高地”，徐汇滨江地块单价刷新纪录，既体现市场对滨江优质资源的认可，也符合区域长期发展预期。

上海土地市场的理性表现，预计将逐步传导至新房销售市场。